Luciano Borghesi Filho – Arquiteto e urbanista, consultor de estratégia de produto imobiliário, colaborador da Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e docente do Programa de cursos de atividades específicas de loteamentos, da Universidade Corporativa Secovi-SP.
Há mais de 40 anos foram lançados os bairros planejados Riviera de São Lourenço, em Bertioga-SP, e Jurerê Internacional, em Florianópolis-SC, atualmente referências no mercado de desenvolvimento urbano no Brasil. No final da década de 1990, com a estabilização da economia, vários bairros planejados foram a mercado, tais como Villa Flora, em Sumaré-SP, Pedra Branca, em Palhoça-SC, e Colina de São Francisco, no município de São Paulo.
Esses empreendimentos tinham em comum o intuito de criar novas centralidades urbanas com uso misto, ofertar espaços urbanos qualificados, incentivar a integração da comunidade, deslocamentos a pé e a ofertar múltiplas tipologias de produtos imobiliários na mesma geografia, seja lote unifamiliar, casas em condomínios horizontais ou apartamentos em condomínios verticais. Adicionais a comércio e serviços, muitas vezes ofertam equipamentos religiosos, educacionais e de saúde.
Inicialmente o mercado não entendia a proposta de uma tipologia de produto tão abrangente e com muitos diferenciais qualitativos, passiveis de se vivenciar e constatar apenas após a entrega das primeiras etapas do empreendimento, mas, passados quase 30 anos da segunda onda de lançamentos de bairros planejados, atualmente se constata uma multiplicação de empreendimentos para todas as faixas de renda por todo o mercado nacional; e a população começa a entender as vantagens desta tipologia de produto imobiliário e almejar a viver em bairro planejado ou em um loteamento que, ao menos, tenha parte dos diferenciais que resultam em uma melhor qualidade de vida para os seus futuros moradores.
Esta nova expectativa da população é que impacta todo o mercado de desenvolvimento urbano, independente da escala ou faixa de renda do público-alvo. O projeto urbanístico deve ser concebido a partir de uma centralidade, um ponto de gravidade natural do empreendimento, que pode ter comércio e serviços locais ou ser utilizado para o lazer e convivência comunitária. Também, é frequente e esperada, neste modo de atuação empresarial, a oferta de diferentes tipologias de produtos numa mesma geografia, o que amplia o público-alvo e aumento a velocidade de comercialização do empreendimento.
Outro aspecto muito importante é a integração comunitária, em geral respaldada por uma Associação de Moradores/Proprietários, cujo principal objetivo social é o desenvolvimento de atividades sociais e educacionais, assim como a zeladoria das áreas e edificações públicas e comunitárias e a implantação de um sistema complementar de segurança. Em geral, o nível de segurança desses bairros planejados é superior aos bairros vizinhos e seus moradores se sentem confortáveis em transitar e permanecer nos espaços públicos a qualquer hora do dia ou noite, resgatando a qualidade de vida do passado.
Os desenvolvedores urbanos que materializaram bairros planejados na sua plenitude ou absorvem alguns de seus atributos em seus loteamentos, certamente se beneficiam com o maior diferencial de mercado desse modelo de produto, se alinham com a indiscutível nova expectativa dos clientes, se tornam referência no seu mercado de atuação, conseguem ofertar um maior volume de unidades em uma mesma geografia, tem maior velocidades de vendas e incrementam os resultados dos seus empreendimentos.
A sociedade se beneficia em desfrutar de uma estrutura de produto que oferece maior qualidade de vida, conveniências a uma curta caminhada de suas residências, integração social e nível de segurança que remete à tranquilidade do passado ou de pequenas cidades a um custo operacional palatável para um amplo espectro da população brasileira.
É uma tipologia de produto que privilegia a integração com o entorno por serem abertos e tem um enorme potencial para substituir e competir com os condomínios fechados, cujo custo operacional é alto e inacessível para a maior parte da sociedade.
Olhando para o futuro, é inquestionável que o mercado de desenvolvimento urbano será cada vez mais impactado, seja replicando o modelo na sua plenitude ou replicando apenas alguns dos seus atributos, independente de escala, faixa de renda ou geografia.
Destaque – Imagem: aloart / G. I.
