A indefinição do STF sobre o Tema 1348 gera insegurança jurídica na transferência de imóveis para holdings. Entenda os riscos, as regras para imunidade de ITBI e como proteger o patrimônio familiar.
A falta de uma palavra final do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o chamado Tema 1348 criou um cenário de “espera técnica” no Brasil. No centro da discussão está o ITBI — aquele imposto municipal pago na transferência de imóveis — e um benefício que muitas empresas utilizam na hora de organizar seus bens: a imunidade tributária.
Enquanto o julgamento não volta ao plenário, advogados e famílias tentam equilibrar o desejo de proteger o patrimônio com o risco de surpresas fiscais.
No centro da controvérsia está a possibilidade de aplicação da imunidade do ITBI mesmo quando a empresa possui atividade preponderantemente imobiliária — ponto que tem gerado interpretações divergentes entre contribuintes e fiscos municipais, alerta o advogado tributarista Jacques Veloso.
Por que tanta gente busca as holdings familiares?
As holdings familiares ganharam força por um motivo simples: sobrevivência administrativa. Elas são empresas criadas para centralizar o patrimônio de uma família. O objetivo é evitar que, no futuro, os herdeiros enfrentem um inventário penoso e caro. Ao colocar os imóveis dentro de uma empresa, o que se partilha são quotas, o que pacifica a gestão e profissionaliza o patrimônio.
O “divisor de águas”: e se a holding não for do ramo imobiliário?
Aqui entra o detalhe que separa o sucesso da organização da possível autuação fiscal:
• Holding Imobiliária: Se a empresa vive de alugar ou vender seus imóveis, a prefeitura entende que ela deve pagar ITBI. É essa a briga que está no STF.
• Holding Pura ou Patrimonial: Se a empresa foi criada apenas para participar de outras sociedades ou para guardar o patrimônio (sem receitas de aluguel ou venda), a imunidade do ITBI costuma ser muito mais pacífica. Nesses casos, o fisco tem muito menos margem para questionar, pois a Constituição protege a transferência de bens para a formação de capital social.
Dicas estratégicas: o que observar antes de estruturar
Para dar mais clareza a quem pretende organizar seus bens agora, o advogado tributarista Jacques Veloso elenca pontos fundamentais que devem estar no radar do contribuinte:
• O “Teste dos dois anos”: A legislação prevê que, para manter a imunidade, a empresa não pode ter mais de 50% de sua receita vinda de atividade imobiliária nos dois anos anteriores e dois anos posteriores à transferência. “Monitorar esse balanço é vital para não perder o benefício retroativamente”, alerta Veloso.
• Cuidado com o valor da avaliação: Muitas prefeituras tentam cobrar o ITBI sobre o “valor de mercado” e não sobre o valor declarado no Imposto de Renda. Essa diferença pode custar caro e deve ser analisada juridicamente.
• Contrato Social não é formulário padrão: “O erro de muitos é usar contratos genéricos. Para evitar que a holding vire um problema no falecimento de um sócio, o documento deve prever regras claras de sucessão, administração e retirada de sócios”, explica o especialista.
Venda, doação ou holding?
A escolha do caminho impacta diretamente o bolso:
• Na venda: Se o pai vende um imóvel para o filho, o ITBI (municipal) é inevitável;
• Na doação: Se ele apenas doa o bem no CPF, paga-se o ITCMD (estadual).
A holding bem estruturada tenta neutralizar esses custos, mas exige um contrato social “blindado” e uma definição clara da atividade da empresa.
Insegurança que trava decisões
Para Jacques Veloso, o momento exige uma análise técnica individualizada. “Sem uma posição definitiva do STF, o cenário segue marcado por insegurança jurídica. Isso impacta decisões de famílias que buscam a organização patrimonial”, explica o especialista.
Enquanto o STF não retoma o julgamento do Tema 1348, o mercado segue atento. A decisão final terá o poder de moldar como as próximas gerações herdarão o patrimônio e como as cidades brasileiras vão arrecadar sobre o solo urbano.
Destaque – Imagem: aloart / G.I.
