Boom de imóveis na planta em SP expõe cobrança de INCC e leva a ações por reembolso

Com mais de 136 mil unidades lançadas em um ano, cresce a contestação judicial de cobranças indevidas em contratos corrigidos pelo INCC.

O forte aquecimento do mercado imobiliário em São Paulo tem impulsionado não apenas os lançamentos de imóveis na planta, mas também o aumento de disputas judiciais envolvendo contratos considerados abusivos por consumidores.

Dados do Secovi-SP indicam que, no acumulado de 12 meses até outubro de 2025, foram lançadas mais de 136 mil unidades na capital paulista, com cerca de 111 mil imóveis vendidos. O volume expressivo reforça a alta demanda e a rápida absorção do mercado.

No mesmo período, o setor movimentou aproximadamente R$ 59 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), consolidando São Paulo como o principal polo imobiliário do país. O resultado supera o registrado no ano anterior, quando foram lançadas cerca de 104 mil unidades e vendidas 103 mil.

Crescimento do mercado amplia disputas judiciais

Com o aumento do número de contratos, cresce também a exposição de consumidores a práticas contratuais questionadas na Justiça — especialmente relacionadas à cobrança do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário, Daniel Vicentini, o modelo adotado por algumas incorporadoras tem gerado distorções relevantes.

“Em muitos casos, os contratos são estruturados com prazos artificialmente longos, incluindo parcelas muito baixas após a entrega das chaves. Isso permite a aplicação de reajustes mensais pelo INCC que, pela legislação, não seriam devidos”, explica.

Entenda a distorção nos contratos

Pelas regras atuais, contratos com prazo efetivo inferior a 36 meses devem prever correção anual do saldo devedor. No entanto, a inclusão de parcelas futuras, muitas vezes simbólicas, estende artificialmente a duração contratual e viabiliza a cobrança mensal do índice.

Na prática, isso pode elevar significativamente o valor final pago pelo imóvel.

“O comprador acredita que está arcando apenas com a correção natural da obra, mas acaba pagando valores superiores ao que seria legalmente permitido”, afirma Vicentini.

Consumidores conseguem reembolso de até 20%

O impacto financeiro dessas cobranças pode ser expressivo. Segundo especialistas, há casos em que os compradores conseguem recuperar entre 10% e 20% do valor original do imóvel, principalmente quando a quitação ocorreu em períodos de alta do INCC.

A discussão já ganhou força nos tribunais. Decisões recentes têm reconhecido o direito à revisão contratual e à devolução dos valores pagos a mais — em alguns casos, com restituição em dobro, dependendo da caracterização da cobrança indevida.

Tendência é de aumento das ações

A expectativa é que o número de processos continue crescendo nos próximos anos, impulsionado pela entrega de novos empreendimentos e pelo maior acesso à informação por parte dos consumidores.

“Com mais imóveis sendo entregues, aumenta também o número de contratos com possíveis irregularidades. E o consumidor está mais consciente e disposto a buscar seus direitos”, destaca o especialista.

O que fazer ao identificar irregularidades

A orientação para quem adquiriu imóvel na planta é revisar cuidadosamente o contrato, especialmente em casos de imóveis entregues nos últimos cinco anos.

Uma análise técnica pode identificar cobranças indevidas e apontar valores que podem ser recuperados judicialmente.

Destaque – Imagem: aloart / G.I.

Leia outras matérias desta editoria